Ипотека мобилизует строительную сферу

По материалам круглого стола, проведенного 29 июля 2014 г. порталом TT Finance и газетой «МК в Питере» ко дню строителя.

Стремительное начало - 2014

Все участники круглого стола - как застройщики, так и банкиры отмечают повышенное оживление на рынке строящейся недвижимости и ипотечного кредитования в первом полугодии 2014 года. Мы попробовали разобраться чем это объясняется и каковы дальнейшие перспективы.

Так, по данным Елены Воскобойниковой, директора по маркетингу ООО «Норминфо», в Петербурге в 2014 году было введено в эксплуатацию 1 млн 400 тыс. кв. метров жилья (данные по состоянию на 30 мая). Начало года было стремительным. За первые 2 месяца года было сдано 76 жилых домов общей площадью 831 тыс. кв. метров. В прошлом году за этот же период было введено 431 тыс. кв. метров жилья. Соответственно прирост составил 171%. По итогам 2013 года - оптимистичный прогноз на 2014 год был- ввести 3 млн кв. метров жилья. Городская администрация планирует сохранить темпы роста 2013 года, когда было введено 2,6 млн кв. метров жилья.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», рекомендует опираться не на данные вводимого жилья, объем которого был заложен еще 2 года назад, а на общий объем стройки, который сейчас составляет около 8 млн кв. метров жилья. И это, по его словам, не просто рекордные, а мега-рекордные показатели. «За первые полгода вывели 2,3 млн кв. метров жилья, и если тренд сохранится, то за год будет выведено около 5 млн кв. метров жилья. Т.е. конкуренция очень большая, а рынок недвижимости ориентирован на соотношение спроса и предложения, поэтому я не думаю, что будет какой-то рост цен», - добавляет Петр Буслов.

Банкиры привели цифры, подтверждающие повышенный интерес к ипотечным продуктам зимой-весной 2014 года, отметив, что ипотека используется в основном для покупки недвижимости на первичном рынке.

Федор Ильин, начальник отдела ипотечного кредитования филиала Банка Москвы в Санкт-Петербурге, подводя итоги полугодия сообщает, что за первое полугодие 2014 г. Банком Москвы в Петербурге выдано 209 ипотечных кредитов на сумму более 450 млн руб. По сравнению с аналогичным периодом 2013 года показатели выросли более чем в два раза.

Северо-Западный банк ОАО «Сбербанк России» в Санкт-Петербурге за полгода превысил показатели выданных кредитов на покупку жилья в 3 раза по сравнению с прошлым годом, выдав почти 20,4 млрд рублей ипотечных кредитов. Всего Северо-Западный банк выдал кредитов на жилье на 30,6 млрд рублей. Аркадий Бочарников, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» говорит: «В 2014 году продолжается устойчивый и опережающий рост ипотечного кредитования. Около половины объектов недвижимости, приобретаемых с помощью ипотеки Сбербанка в Петербурге, покупается на первичном рынке, что, безусловно, сказывается на строительной сфере региона. Северо-Западный банк Сбербанка аккредитовал абсолютное большинство новостроек на территории обслуживания».

Пик поступления заявок на получение ипотечного кредита в Северо-Западном банке Сбербанка Аркадий Бочарников отмечает в апреле 2014. Апрель также стал рекордным месяцем по выдаче кредитов на приобретение жилья: более 6,4 млрд рублей, из них в Петербурге – 4,2 млрд рублей. Несмотря на то, что ежегодно в мае и с наступлением лета традиционно снижается уровень выдачи ипотечных кредитов, клиенты Северо-Западного банка Сбербанка продолжали активно использовать возможность взять средства для покупки собственного жилья.

Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО отметил аномальный спрос на ипотечные кредиты ВТБ24 чуть раньше - в феврале 2014, связав это с событиями начала года. «ВТБ24 получил в 2 раза больше, чем обычно в это время, документарно оформленных заявок на ипотечные кредиты. Общее их число превысило 3 300 заявок (в прошлом году было 1 600 заявок). Люди буквально штурмовали офисы ВТБ24, - говорит Иван Макаров. - Обычно в феврале наблюдается падение спроса на ипотеку после «хорошего» декабря. В этом году декабрь «продолжился» в январе и феврале. При этом в январе доля кредитов на «первичку» в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов побила все рекорды и достигла 79%. В сентябре прошлого года этот показатель составлял 65%, к концу года медленно достиг 68%. Потом произошел взрывной рост - сразу на 10 процентных пунктов. Причем, если раньше заемщики старались вносить как минимум 30%-ный первоначальный взнос по кредиту, чтобы меньше платить, то в январе-феврале было огромное количество заявок именно с минимальным первональным взносом в 10% от общей стоимости квартиры. Такой ажиотаж в первую очередь был связан с событиями на Украине. Многие люди перекладывали все средства в недвижимость - снимали деньги со вкладов и брали ипотеку. В первую очередь покупали жилье на первичном рынке, поскольку это были инвестиционные вложения. Наши люди традиционно считают, что если где-то какой-то кризис - жди роста цен на недвижимость, значит ее надо брать. Доля первички в общем объеме выдаваемых кредитов вернулась на уровень в 65% только в апреле».

В Банке Москвы в настоящее время кредиты на покупку жилья на первичном рынке составляют 76% от всех ипотечных кредитов. «Доля покупки квартир с инвестиционными целями всегда была и остается стабильно высока. Однако, фактическая выгодность таких вложений очень индивидуальна, здесь всё зависит от параметров кредита и конкретного объекта инвестирования», - поясняет Федор Ильин.

«Фактически, в феврале-марте реализовался спрос, который в более спокойной ситуации растянулся на несколько месяцев. В июне количество заявок на ипотечные кредиты в ВТБ24 по сравнению с февралем уменьшилось в два раза. Правда, по сравнению с июнем прошлого года динамика выглядит не так впечатляюще. В июне 2013 года у нас было около 1600 заявок на ипотеку, в июне этого года - 1400», - продолжает Иван Макаров.

Денис Заседателев, Генеральный директор ООО «ЛСТ Проджект», объяснил снижение интереса к покупке недвижимости в июне 2014 года наложением двух тенденций. С одной стороны, люди уже успели купить жилье раньше, во время всплеска интереса, с другой стороны - летом всегда наблюдается сезонный спад продаж.

Что покупают?

«Лидер спроса - одно- и двухкомнатные квартиры», - заявляет Елена Воскобойникова. «Когда застройщики закладывают в своих проектах «двушки» чуть-чуть отличающиеся от «хрущевок» (46-48 кв. метров), то они «разлетаются» моментально, в то время, как в продаже еще стоит масса однокомнатных квартир. Это очень востребовано, даже для молодых семей, которые еще только планируют рождение детей. Поэтому, если рассматривать однокомнатную квартиру или малогабаритную «двушку», то человек скорее пойдет за ипотечным кредитом на такую «двушку». Но у нас на сегодняшний день, большинство «двушек» начинается с 53 кв. метров. Для жизни не самый лучший вариант, и для продажи тоже», - поясняет Александр Титок, заместитель Генерального директора АН «Итака».

Елена Воскобойникова делится своими наблюдениями о том, что отошел на третий план интерес к студиям, тогда как еще совсем недавно они пользовались аншлаговым спросом. Сейчас ими интересуются только 12,5% покупателей. Однокомнатными квартирами интересуются 43,5%, двухкомнатными 33%, трехкомнатными - 11%. 25% спроса укладывается в диапазон запрашиваемых площадей от 31 до 40 кв. метров.

Денис Заседателев тоже говорит о понижении интереса к «студиям», поскольку появились однокомнаные квартиры, сопоставимые по бюджету со «студиями».

Иван Макаров, как банкир, отмечает, что в массе своей люди стараются покупать «двушки». Это связано еще с тем, что в кредит есть возможность «ужаться» и покупать уже сразу двухкомнатную квартиру. Но вместе с этим спрос на «однушки» тоже есть, потому что большая доля продаж - квартиры, которые родители покупают своим детям, приезжающим учиться в Санкт-Петербург.

«Если говорить о предпочтениях по районам, то наиболее востребованными объектами, по нашим наблюдениям являются спальные районы города, в сегменте «эконом -класса» – Приморский, Кудрово, Девяткино, Парнас», - объясняет Федор Ильин.

Если говорить о выборе материала, то люди предпочитают кирпичные и кирпично-монолитные дома. «Мы проводили исследования, - говорит Петр Буслов, - все-таки петербуржцы предпочитают кирпичные дома, чтобы кирпич был хотя бы на фасаде, не зависимо от того, что там будет внутри».

Большое значение имеет и инфраструктура. «У нас, например, много внимания уделяется логистике в квартале. Поскольку во дворах находятся детские площадки, мы так планируем квартал, чтобы машины не проезжали через двор. Обязательно предусматриваются парковки - одно машино-место на одну квартиру», - добавляет Денис Заседателев. - А поскольку конкуренция сейчас очень высокая, и покупатель может делать выбор даже в одном ценовом сегменте - задача застройщика как раз предложить ему максимум удобств. И продают сейчас не квартиру, а жилую среду. Покупатель становится более разборчивым. Россия и Петербург будут развиваться в европейском ключе, на что мы и делаем ставку».

Ипотека - сколько взять?

Еще 3-4 года назад ипотеку считали очень сложным и недоступным продуктом. Сейчас же ее воспринимают как обычный инструмент в решении жилищных вопросов. «Многие наши клиенты берут ипотеку повторно. Важная тенденция заключается в том, что люди начали быстро гасить ипотечные займы. Если раньше у нас средний срок окончательного погашения ипотеки составлял 9-10 лет, то сейчас многие закрывают кредит через 5-6 лет. Это говорит о том, что у населения растут доходы, а также о том, что банки очень консервативно подходят к оценке доходов своих клиентов и дают им не максимально возможную сумму. Например, средний размер выдаваемых кредитов в нашем филиале Банка Москвы составляет 2, 2 млн рублей», - говорит Федор Ильин.

По данным Аркадия Бочарникова, средняя сумма ипотечного кредита Северо-Западного банка Сбербанка составила 1,78 млн рублей, при этом в Санкт-Петербурге – 2,15 млн рублей, в Ленинградской области – 1,4 млн рублей.

Господа, ставки сделаны!

«Процентные ставки по ипотечным кредитам в обозримой перспективе снижаться не будут». - обещает Иван Макаров. - Большой вопрос - будут ли они повышаться? Вероятность повышения будет зависеть от ситуации в августе-сентябре. Банк России поднял ключевую ставку с 7,5 до 8%, и чисто экономически можно предположить повышение ставок по ипотечным кредитам в течение нескольких месяцев на 0,5 п.п. Но опять же, здесь прямой зависимости нет, потому что есть еще множество факторов, которые влияют на повышение процентной ставки. Банки прекрасно понимают, что можно сколь угодно высоко поднимать процентную ставку, но есть определенный уровень, выше которого заемщики просто не будут брать кредиты. Если средневзвешенная ставка превышает 15% годовых - большинство клиентов уже отказываются брать такой кредит. Начинается поиск чего-то аналогичного».

Сбербанк с 1 июля 2014 года уже повысил процентные ставки по продуктам ипотечного кредитования и одновременно с этим запустил новые акции на новостройки и для молодых семей, подробнее о которых рассказано ниже, в справочных материалах.

ВТБ24 поднимал ставки по ипотеке еще весной. К тому же, ВТБ24 внес изменения в расчет процентной ставки. Сейчас процентная ставка не зависит, например, от первоначального взноса, и других показателей, а зависит только от суммы кредита. И если заемщик отказывается от страховки - банки в 99% случаев увеличивают процентную ставку, потому что ответственность и риски ложатся на банк.

Похожие измения по формированию ставок произошли и в Банке Москвы. «В Банке Москвы с начала года полностью поменялась система подхода к формированию ставок. На сегодня мы смело можем заявлять о том, что у нас самый широкий продуктовый ряд: мы готовы предоставлять кредиты на готовые квартиры, строящееся жилье, на возведение индивидуальных домов. Поскольку мы являемся банком с государственным участием, ставки у нас находятся на довольно низком уровне — от 11,5%. Помимо этого, мы серьезно изменили подход к ценообразованию наших продуктов - наши ставки не зависят от величины первоначального взноса или от срока кредитования, а привязаны исключительно к сумме кредита. Дополнительно к этому, с 21 июля Банк Москвы объявил о снижении ставки по ипотеке на 0,5 процентных пункта» - добавляет Федор Ильин.

Банки проверяют «своих» застройщиков.

«Аккредитация застройщика и его объекта банком дает покупателям жилья большую уверенность в сделке, так как проверяется финансовая устойчивость компании, состояние возводимого объекта. Причем тщательность экспертизы обеспечивает большую надежность и для тех объектов, которые аккредитуются на начальной стадии строительства. Аккредитация позволяет не искать другое обеспечение, а брать в залог права требования на строящийся объект», - говорит Аркадий Бочарников.

«Для проверки надежности застройщиков, при заключении партнерских соглашений банком проводится доскональный анализ компании как юридического лица и всей документации по конкретному объекту. Для заемщиков аккредитация девелоперских компаний может означать, что все проверки Банком были проведены и можно быть более уверенным в надежности застройщика» - соглашается Федор Ильин.

Эта проверка является безусловным плюсом ипотеки, т.к. при совершении такой крупной покупки , как покупка недвижимости, хочется быть уверенным что дом твой достроят и все будет хорошо.

Проще простого - ипотека по двум документам.

По оценке специалистов Сбербанка и Банка Москвы предложение о возможности подать заявку на ипотеку всего по двум документам оказалось по-настоящему революционным, так как для подачи кредитной заявки достаточно документов, которые большинство клиентов всегда носят с собой, что дает возможность с минимумом усилий улучшить свои жилищные условия.

«Новые клиенты Сбербанка, которые хотят сэкономить время при оформлении документов по ипотечному кредиту, могут подать заявку всего по двум документам: паспорту гражданина РФ и второму документу, удостоверяющему личность (например, водительским правам, военному билету, загранпаспорту и прочим). - говорит Аркадий Бочарников. - Данные условия распространяются на основные продукты банка: «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья», как по базовым условиям, так и в рамках акций. Основные параметры предложения: не требуется предоставления документов о трудовой занятости и финансовом положении заемщика, срок кредита – до 30 лет, минимальный размер первоначального взноса – 40%. Процент по кредиту в среднем на 0,5 п.п. выше».

В Банке Москвы в настоящий момент действует специализированная программа «Простая ипотека», по которой кредит предоставляется по двум документам при первоначальном взносе от 35%. «Можно отметить, что предоставление меньшего пакета документов позволяет получить клиентам ускоренное рассмотрение и вынесение решения по выдаче. Безусловно, для клиентов она значительно выгоднее, т.к. по тем или иным причинам не все заемщики могут предоставить необходимый пакет документов. Самым востребованным и актуальным сервисом для наших клиентов является, как раз, скорость в принятии решения по кредиту и быстрый «выход» на сделку. Это достигается при помощи упрощенной процедуры и прямого контакта со специалистами Банка на всех этапах сделки, для проведения переговоров участников сделки оказывается всесторонняя консультация по всем вопросам. Квалификация специалистов нашего Банка дает, также, возможность проведения сложных сделок - «цепочек»», - рассказывает Федор Ильин.

Рассрочка от застройщика или ипотека?

По словам Ивана Макарова, банки не считают, что рассрочка от застройщика - конкурент ипотеке. Часто бывает, что на начальном этапе люди берут рассрочку, а перед сдачей уже ипотеку. Застройщики подтверждают это. Денис Заседателев говорит, что застройщики не могут дать кредит, например, на 30 лет. А Петр Буслов добавляет, что по 214 закону рассрочку можно дать только до окончания строительства, а это всего 2-3 года. К тому же, добавляет Иван Макаров, ипотечный кредит - это 100% единовременная оплата жилья, а 100% оплата дает возможность получить дополнительные скидки при покупке квартиры.

Александр Титок приводит статистические данные предпочтений покупателей: полная оплата за счет собственных средств (продажа имеющегося жилья и пр.) происходит в 43% случаев, 21% - это рассрочка от застройщика, 36% - ипотека.

По данным Петра Буслова, у Главстроя в структуре продаж в последние месяцы рассрочка от застройщика составляет 10%, а ипотека - 56%.

Александр Кривоногов, начальник отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании Normann, рассказал о новом интересном проекте - строительная компания Normann приобрела собственный банк - ЗАО РАКБ «Донхлеббанк» (крупный региональный банк, имеющий в Петербурге одно отделение), в котором клиенты могут взять ипотечный кредит и открыть вклад. Собственный банк лучше знает самого застройщика и готов предоставлять интересные для него продукты. В банке можно сначала открыть депозит и положить деньги по системе накопительного вклада, забронировав покупку конкретной квартиры по конретной цене, а потом взять ипотечный кредит на покупку этой квартиры по гуманной ставке - 11% годовых. При этом на депозит идет еще и начисление процентов. К тому же, за пару лет на рынке может произойти двукратное увеличение стоимости забронированной квартиры, цена которй уже зафиксирована для клиента. Минимальная начальная сумма по вкладу для бронирования квартиры должна быть не менее 650 тыс рублей. В настоящее время компания Normann переводит все свои финансовые инструменты в Донхлеббанк. По словам Александра Кривоногова, кредиты все-таки должны выдавать банкиры - для строителей это непрофильная деятельность, и скоро, возможно, рассрочка от застройщика как класс совсем вымрет.

Перспективы ипотеки

Нужно отметить, что население России еще недостаточно обеспечено жильем. «В плане ипотеки приведу простые цифры: есть такой показатель, как отношение того или иного рынка к ВВП страны. Так вот, сейчас отношение ипотеки составляет 0,5%, в то время, как в странах восточной Европы этот показатель вырос до 40%. Если говорить о российском рынке потребительского кредитования, то здесь этот показатель уже достиг уровня европейских стран - 10%. А ипотека будет продолжать развиваться» - делает долгосрочный прогноз Федор Ильин.

Для справки:

Новые акции Сбербанка на новостройки и для молодых семей:

Заявки по ним будут приниматься до 30 сентября 2014 (включительно). В рамках акций минимальные ставки в рублях по ипотечным продуктам составят 9,5% годовых по специальным продуктам и 11% – по основным. Акция на новостройки действительна на следующих условиях: ставка до и после регистрации ипотеки – 13% годовых в рублях, минимальный первоначальный взнос – 13%, максимальный срок кредита – 13 лет. При подаче заявки на кредит через офисы наших партнеров, среди которых агентства недвижимости и строительные компании, максимальный срок кредитования может быть увеличен до 30 лет. По условиям акции для молодых семей Сбербанк предлагает ставки от 11,5% годовых в рублях без надбавки к процентной ставке до регистрации ипотеки. Молодые семьи без детей или с одним ребенком могут получить скидку к стандартной процентной ставке до 1,5 п.п., с двумя детьми и более – до 2,5 п.п. Скидка распространяется на все категории заемщиков. При этом первоначальный взнос для семей с ребенком – от 10% стоимости жилья на вторичном рынке, а также в готовых новостройках. В апреле 2014 года Сбербанк увеличил максимальную сумму кредита «Военной ипотеки» для приобретения готового жилья до 2,4 млн рублей и установил новые ставки по продукту: от 9,5% годовых в рублях с учетом срока кредитования.